Una preejecución hipotecaria es una etapa en el proceso de ejecución hipotecaria en la que el propietario de la vivienda ha dejado de pagar las cuotas de la hipoteca y el prestamista ha emitido una notificación de incumplimiento, pero la propiedad aún no ha sido embargada por el prestamista. Durante esta fase, el propietario todavía conserva la titularidad de la propiedad y tiene la oportunidad de rectificar la situación. Si el propietario puede ponerse al día con los pagos atrasados, además de cualquier tarifa o interés acumulado, el proceso de ejecución hipotecaria puede detenerse. Esta etapa también brinda la oportunidad al propietario de vender la propiedad y, potencialmente, evitar una ejecución hipotecaria completa.

Los propietarios en preejecución hipotecaria tienen las opciones de ponerse al día con los pagos atrasados, reestructurar su préstamo o vender su casa para evitar la ejecución hipotecaria. Ponerse al día con los pagos requiere que el propietario pague la cantidad en mora, junto con cualquier penalidad. La reestructuración del préstamo, también conocida como modificación del préstamo, podría implicar cambiar la tasa de interés, extender el plazo o agregar los pagos atrasados al saldo del préstamo. Vender la casa, especialmente en una venta corta, puede ser otra opción viable si el propietario tiene equidad en su hogar y las condiciones del mercado son favorables.

Declararse en bancarrota puede retrasar el proceso de preejecución hipotecaria y permitir al propietario reorganizar sus deudas, pero aún será responsable de los pagos de la hipoteca que no se hayan realizado. Cuando un propietario se declara en bancarrota, se emite una suspensión automática, que impide temporalmente que los acreedores, incluido el prestamista hipotecario, continúen con las actividades de cobro. Esto puede brindar al propietario algo de tiempo para proponer un plan para pagar sus deudas. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la bancarrota no eliminará la obligación de pagar la hipoteca, y si el propietario no puede realizar los pagos, el prestamista aún puede proceder con la ejecución hipotecaria.

Los gravámenes y otras deudas pendientes deben ser liquidados antes de que la propiedad pueda ser vendida. Estas deudas pueden pagarse con los ingresos de la venta. El orden de pago generalmente se determina por la prioridad del gravamen, que usualmente se establece según la fecha en que se colocó el gravamen. Las primeras hipotecas generalmente se pagan primero, seguidas de las segundas hipotecas o líneas de crédito con garantía hipotecaria, y luego otros gravámenes como los gravámenes fiscales o de contratistas. Si los ingresos de la venta son insuficientes para cubrir todos los gravámenes, algunos acreedores podrían no recibir el pago completo.

Sí, es posible obtener financiamiento para comprar propiedades en preejecución hipotecaria, pero el proceso de aprobación puede ser más complicado que para los préstamos hipotecarios regulares. Los prestamistas típicamente examinan minuciosamente la solvencia del prestatario, la condición de la propiedad y su valor tasado antes de aprobar un préstamo para la compra de una propiedad en preejecución. También pueden requerir un pago inicial más grande. Además, probablemente necesitarás demostrar que tienes fondos suficientes para hacer las reparaciones o renovaciones necesarias.

El proceso de preejecución hipotecaria puede durar varios meses o incluso un año, dependiendo de las políticas del prestamista y las circunstancias específicas del propietario. Este período comienza cuando el prestamista presenta una notificación pública de incumplimiento después de que el propietario haya dejado de hacer los pagos. La duración del período de preejecución hipotecaria también puede depender de las leyes estatales, ya que algunos estados tienen cronogramas de ejecución hipotecaria más largos que otros. Durante este período, el propietario tiene la oportunidad de pagar el monto adeudado y detener el proceso de ejecución hipotecaria.

Una venta corta es un tipo de venta en preejecución hipotecaria en la que el propietario vende la propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El prestamista debe aprobar la venta y aceptar menos dinero del que se le debe. En una venta corta, el prestamista acepta un monto menor para evitar los costos y el tiempo involucrados en un proceso de ejecución hipotecaria. Sin embargo, no todas las preejecuciones hipotecarias terminan en ventas cortas; a veces el propietario puede restablecer el préstamo poniéndose al día con los pagos atrasados, o la propiedad puede venderse por una cantidad suficiente para cubrir la hipoteca.

Una preejecución hipotecaria puede tener un impacto negativo en el puntaje de crédito del propietario, pero generalmente es menos severo que una ejecución hipotecaria. El informe de crédito del propietario mostrará los pagos hipotecarios atrasados, lo que puede disminuir significativamente su puntaje de crédito. Esto puede dificultar que el propietario obtenga préstamos o crédito en el futuro. Aunque el impacto de una preejecución hipotecaria es menor que el de una ejecución hipotecaria completa, ambas pueden permanecer en el informe de crédito durante varios años.

Una venta en preejecución hipotecaria puede ser menos costosa para el prestamista que una ejecución hipotecaria, ya que puede ahorrar los gastos del proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria puede ser un proceso largo y costoso para los prestamistas, que implica honorarios legales, costos de mantenimiento de la propiedad y una posible depreciación del valor de la propiedad. Además, el prestamista puede recuperar parte de su inversión más rápidamente en una venta en preejecución hipotecaria que en una ejecución hipotecaria. Sin embargo, el prestamista generalmente recupera menos del monto total adeudado.

Si una propiedad en preejecución hipotecaria no se vende, el prestamista puede proceder con una ejecución hipotecaria, durante la cual la propiedad se venderá en una subasta. La subasta de ejecución hipotecaria está diseñada para vender rápidamente la propiedad, a menudo a un precio reducido, para recuperar la mayor cantidad posible del monto del préstamo pendiente. Si la propiedad aún no se vende en la subasta, se convierte en una propiedad de bienes raíces propiedad del prestamista (REO), que el prestamista puede intentar vender a través de un agente inmobiliario. Este proceso puede aumentar aún más los costos y las pérdidas para el prestamista.